TGA Recht

TGA Ausgabe 01-2011
LBS

Urteile bei Streit um die Heizung

Urteile bei Streit um die Heizung

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat Urteile zu Problemen rund um die Heizung zusammengestellt. Fast immer waren bei den Fällen elementare Interessen von Eigentümern und Mietern betroffen.

Wärmepumpe ohne Wärmequelle: Wenn eine Wärmepumpenanlage von vorneherein untauglich für eine Immobilie war, dann muss sich der Käufer nicht auf irgendwelche Kompromisse einlassen und kann das ganze Geschäft rückgängig machen. Im konkreten Fall hatte sich ein Wohnungsbesitzer für rund 12000 Euro eine solche Anlage einbauen lassen. Später war festgestellt worden, dass im Kellerraum der dafür erforderliche Luftaustausch gar nicht stattfinden konnte. Das Oberlandesgericht Hamm (Aktenzeichen 21 U 21/02) gewährte dem Käufer deswegen den sogenannten großen Schadenersatz, das heißt eine komplette Rückzahlung des Kaufbetrags und des Werklohns gegen die Rückgabe der Anlage. Eventuelle Abschläge für die Nutzung der (ohnehin unzureichenden) Wärmepumpe wurden dabei nicht gemacht.

Handwerker bei Notfall beauftragt: Es kann in Notsituationen immer wieder einmal nötig sein, dass der Mieter ohne vorherige Rücksprache mit dem Eigentümer einer Immobilie einen Handwerker beauftragen muss. Zum Beispiel dann, wenn Gefahr im Verzuge ist, der Hauseigentümer und sein Verwalter aber nicht erreichbar sind. So entschloss sich eine Mieterin angesichts einer funktionsuntüchtigen Gasetagenheizung, einen Fachbetrieb zu rufen. Die Rechnung betrug rund 600 Euro. Das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 4 C 2725/09) war der Meinung, der Eigentümer müsse diese Summe begleichen, auch wenn er selbst den Auftrag nicht erteilt habe. Anders sah dies bei einigen zusätzlichen Arbeiten aus, die nicht dringend nötig gewesen waren, vom Handwerker aber trotzdem gleich miterledigt worden waren. Auf diesen Kosten blieb die Mieterin sitzen. Deswegen empfiehlt es sich, in solchen Fällen wirklich nur auf die Beseitigung des Hauptschadens zu drängen.

Mietminderung nur mit Störungsprotokoll: Ungefähre Angaben darüber, wann eine Heizung ihre Aufgaben nicht erfüllt habe, reichen in einem Zivilprozess in aller Regel für eine Mietminderung nicht aus. Das musste ein Mieter erfahren, dessen Ersatzansprüche vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 10 U 203/01) verhandelt wurden. Die Richter waren mit den „nicht hinreichend substantiiert(en)“ Feststellungen des Klägers unzufrieden. „Insoweit hätte es vielmehr der genauen Darlegung bedurft, an welchen Tagen welche Temperatur erreicht worden ist, woran es indes nach wie vor fehlt“, hieß es im schriftlichen Urteil. Die Lehre daraus: Man sollte in solch einer Situation ein möglichst genaues Störungsprotokoll führen.

Heizungsstörungen gehören zum Alltag: Ein Mieter hat Anspruch darauf, dass er in den Wintermonaten jederzeit auf die Heizung zurückgreifen kann. Allerdings darf er dabei auch nicht zu streng sein und muss geringfügige, manchmal unvermeidliche technische Störungen hinnehmen. „Ein nur kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen“ reiche noch nicht für eine Mietminderung aus, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 3 U 10/07). Im konkreten Fall hatte der Mieter darüber Beschwerde geführt, dass Heizung und Warmwasser an sechs Tagen zwischen Februar und April zeitweise nicht funktioniert hätten. Genauere Daten blieb der Mieter in dem Verfahren zunächst schuldig, was seine Prozessaussichten zusätzlich verschlechterte. http://www.lbs.de

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