Keine CO₂-Kosten als Vermieter bei Wärme­pumpe und Pellets

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Seit 2023 müssen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten für das Heizen und die Trinkwassererwärmung aus der nationalen CO₂-Bepreisung fossiler Brennstoffe und bei Fernwärme tragen. Einen Ausstieg aus der Kostenbeteiligung ermöglichen insbesondere Wärmepumpen und Holz(pellet)-Heizungen (sowie neue Fernwärmeanschlüsse). Kann sich das lohnen, bzw. welches Investitionsbudget könnte man alternativ zur Beteiligung an den CO₂-Kosten einsetzen?

Der Artikel kompakt zusammengefasst
■ Ab dem Jahr 2023 sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, einen Anteil der CO₂-Kosten für die Bereitstellung von Raumwärme und die Trinkwassererwärmung zu übernehmen. Eine objektive Gegenleistung erhalten sie dafür nicht.
■ Der Vermieter-Anteil steigt mit den wohnflächenspezifischen CO₂-Emissionen in 9 Stufensprüngen von 0 bis 95 %.
■ Aus der Sicht des Vermieters kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, einen Teil seiner CO₂-Kosten für Effizienzmaßnahmen oder für einen Austausch des Heizsystems bzw. für den Wechsel zu einem Energieträger, der nicht der Aufteilung der CO₂-Kosten unterliegt, einzusetzen. Dafür ist eine mehrjährige Betrachtung der steigenden CO₂-Kosten angezeigt.
■ Von erfolgreichen Effizienzmaßnahmen profitieren Vermieter insbesondere, wenn dadurch eine für sie günstigere Einstufung des Gebäudes erreicht wird. Die Mieter profitieren bei Stufensprüngen eventuell nur vom geringeren Energieverbrauch.
 

Das am 1. Januar 2023 in Kraft getretene „Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG)“ soll eine klimapolitische Lenkungswirkung der CO₂-Bepreisung auch bei vermieteten Gebäuden entfalten und der aus der Kostenbelastung herrührende Anreiz zu klimaschonendem Brennstoffverbrauch entsprechend der energetischen Qualität des Gebäudes (eigentlich der energetischen Qualität aus der Nutzung des Gebäudes) auf beide Parteien des Mietverhältnisses verteilt werden.

Insbesondere sollen Vermieter angehalten werden, in Energieeffizienz zu investieren, denn der Vermieter zahlt seinen Anteil an den CO₂-Kosten ohne eine Gegenleistung. Kann er seine CO₂-Kosten mit einer Effizienzmaßnahme stärker als seinen Anteil an den dafür erforderlichen Investitionskosten senken, profitiert er. Welche Budgets sich dafür ergeben, wird nachfolgend auf Basis eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten gezeigt.

CO₂-Kosten-Stufenmodell zunächst nur für Wohngebäude

Für Nichtwohngebäude sieht das CO2KostAufG vorerst eine hälftige Aufteilung der Kosten aus der CO₂-Bepreisung vor. Langfristig soll ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude entwickelt werden. Die Erhebung der notwendigen Daten soll bis 2024 und die Entwicklung des Modells bis Ende 2025 erfolgen. Ein Nichtwohngebäude definiert das CO2KostAufG als ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient.

Bei Wohngebäuden verteilt das CO2KostAufG die Kosten aus der CO₂-Bepreisung inklusive der darauf zu entrichtenden Mehrwertsteuer gestuft entsprechend dem tatsächlich abgerechneten CO₂-Ausstoß der Gebäude pro m₂ Wohnfläche. Bei besonders energieeffizienten Gebäuden tragen die Mieter auf der ersten von zehn Stufen die Kosten zu 100 %. Ihr Anteil verringert sich mit den weiteren Stufen jeweils um 10 Prozentpunkte und bei der letzten Stufe um 15 Prozentpunkte, sodass bei Gebäuden von geringer energetischer Qualität die Kosten zu 95 % der Vermieterseite zur Last fallen.

Verteilung der Kohlendioxidkosten

Laut CO2KostAufG müssen die Brennstofflieferanten auf Rechnungen für die Lieferung von Brennstoffen oder von Wärme den heizwertbezogenen Emissionsfaktor des gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffs in kg_CO2/kWh und den Energiegehalt der gelieferten oder zur Wärmeerzeugung eingesetzten Brennstoffmenge in kWh ausweisen. Bei den Bildern 2 bis 5 wurde von dieser Vorgabe für den Brennstoff Erdgas abgewichen. Hintergrund ist, dass Gasabrechnungen bisher üblicherweise auf den Brennwert bezogen sind und die im CO2KostAufG geforderten Daten erst künftig verfügbar sind.

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Es gibt im CO2KostAufG zwei Konstellationen: Der Vermieter liefert die Wärme oder der Mieter versorgt sich selbst mit Wärme. Im Normalfall unterscheiden sie sich im Ergebnis nicht. Nachfolgend wird die Lieferung von Wärme durch den Vermieter im „Fall 1“ betrachtet, bei der der einfachste Handlungsspielraum durch eine zentrale Wärmeerzeugung anzunehmen ist.

Mit den oben genannten Daten ermittelt der Vermieter im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den der CO₂-Bepreisung des BEHG unterliegenden CO₂-Ausstoß des Gebäudes bezogen auf die Wohnfläche in kg/(m² ∙ a). Versorgt der Vermieter eine vermietete Wohnung gesondert mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, muss er diesen Wert für die Wohnung ermitteln (Fall 2); vermietet er in einem Gebäude mehrere Wohnungen mit gesonderter oder zentraler Versorgung mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, ist deren Gesamtwohnfläche maßgeblich (Fall 3). Der Wert des ermittelten spezifischen CO₂-Ausstoßes ist auf die erste Nachkommastelle zu runden.

Die Aufteilung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Kohlendioxidkosten (CO₂-Kosten) zwischen Mieter und Vermieter richtet sich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes (Fall 1, die wohl häufigste Situation) bzw. in den Fällen 2 und 3 nach der zugrunde zu legenden Wohnfläche. Mit diesem Wert ist das maßgebliche Aufteilungsverhältnis zu ermitteln (Bild 1).

Der Vermieter ermittelt dann die auf den oder die Mieter entfallenden Kohlendioxidkosten, indem er den im Abrechnungszeitraum verursachten Kohlendioxidausstoß sowie die angefallenen Kohlendioxidkosten berechnet und den auf den Vermieter entfallenden Anteil abzieht. Der Vermieter berechnet nachfolgend den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten gemäß der Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter über die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten auf Grundlage der §§ 6 bis 10 der Verordnung über Heizkostenabrechnung.

Welche Kosten kommen 2023 auf den Vermieter zu?

Bild 2 zeigt für ein einzelnes Gebäude den Anteil des Vermieters an den CO₂-Kosten für das Jahr 2023 mit einem CO₂-Preis von 30 Euro/t zuzüglich Mehrwertsteuer für Erdgas (mit 7 % MwSt.) und Heizöl (mit 19 % MwSt.).

Über die Zeilen 9 bis 21 (Erdgas) bzw. 26 bis 38 (Heizöl) wird das Gebäude auf Basis des absoluten Verbrauchs eines Jahres eingeordnet. Die Zeilen 9 und 10 bzw. 26 und 27 repräsentieren einzelne Wohnungen. Der Wert in Zeile 10 korrespondiert mit einer einzelnen Wohnung im Mehrfamilienhaus der BDEW-Gaspreisanalyse und wurde als Näherung auf Zeile 27 übertragen.

Um das Gebäude in die richtige Stufe einzuteilen, muss mit der Wohnfläche der wohnflächenspezifische Verbrauch ermittelt werden. Über die Zeilen 6 oder 7 bzw. 23 oder 24 in Bild 2 findet man dann die richtige Spalte. Beispielsweise ergibt sich für ein 6-Familienhaus mit einem Erdgasverbrauch von 80 000 kWh/a (H_s) und 510 m² Wohnfläche ein flächenspezifischer Verbrauch von 156,9 kWh_Hs/(m² ∙ a) und daraus in der Zeile 7 die Spalte G mit der mittleren Stufe des Gebäude-CO₂-Ausstoßes von 27…< 32 kg/(m² ∙ a). Der Vermieter hat mit dieser Einstufung einen Anteil von 40 % der CO₂-Kosten zu tragen. Sein Anteil für das Jahr 2023 findet sich in der Zelle G12 mit 186 Euro.

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186 Euro sind aus Sicht des Vermieters eines 6-Familienhauses sicherlich aufgrund des zusätzlichen bürokratischen Aufwands ärgerlich, aber kaum alternativ so einsetzbar, dass sich das Engagement rechnet. Mit erfolgreichen Einsparmaßnahmen würde sich das Gebäude in Richtung G11 oder F11 mit CO₂-Vermieterkosten von 140 bzw. 105 Euro bewegen.

Nimmt man an, dass das 6-Familienhaus einen sehr hohen flächenspezifischen Verbrauch von 313,7 kWh_Hs/(m² ∙ a) aufweist, beträgt der Gasverbrauch 160 000 kWh_Hs/a. Der Vermieter müsste sich dann im Jahr 2023 mit 885 Euro (Zelle L16) an den CO₂-Kosten beteiligen und im Schnitt jedem Mieter 147,5 Euro auf der Heizkostenabrechnung gutschreiben. Auch hier zeigen die benachbarten Zellen K16 und L15 mit einem um 233 Euro bzw. 111 Euro verminderten Vermieteranteil, dass sich aus der Vermietersicht Effizienzmaßnahmen erst mittel- bis langfristig auszahlen werden. Doch diese Betrachtung geht von statischen CO₂-Preisen auf niedrigem Niveau aus.

Welche Kosten kommen in zehn Jahren auf den Vermieter zu?

Die Tendenz ist eindeutig: Das zunehmende Einpreisen der CO₂-Kosten ist ein Trend, der sich auf dem Weg zu einer klimaneutralen Gesellschaft noch verstärken wird. Inzwischen findet sie sich, wenn auch nur mit geringem Anteil, in jedem Produkt und jeder Dienstleistung direkt oder indirekt wieder: Über den Europäischen Emissionshandel (ETS I) für fossile Kraftwerke und Energieanlagen, die nationale CO₂-Bepreisung von Kraft- und Brennstoffen oder künftig über Ausgleichsregelungen an den EU-Außengrenzen.

Deshalb ist bei Investitionen, die sich auf die direkten Kosten aus der CO₂-Bepreisung auswirken, eine mittel- bis langfristige Bewertung der CO₂-Kosten sinnvoll. Problematisch ist allerdings, dass der CO₂-Preis sowohl von direkten (z. B.: Festpreise, Deckelungen oder Freigabe zusätzlicher Zertifikate) als auch von indirekten politischen Einflüssen (z. B. Förderprogramme zur Vermeidung von CO₂-Emissionen) sowie dem Verhalten aller zur (zumeist indirekten) Zahlung Verpflichteten abhängt.

Für die nationale CO₂-Bepreisung wurden die CO₂-Preise in der Festpreisphase bereits dreimal in unterschiedliche Richtungen verändert (schon vor dem Inkrafttreten, außerplanmäßig in der Energiekrise und außerplanmäßig zur KTF-Finanzierung ab 2024). Ab 2027 ist für Kraft- und Brennstoffe ein europäischer Emissionshandel (ETS II) vorgesehen, der eine Preisvorhersage noch schwieriger macht. Tendenziell ist aber davon auszugehen, dass dann der CO₂-Preis weiter steigt, da bei den Emissionsbudgets Maßnahmen eingepreist waren, die voraussichtlich nicht im vollen Umfang zum Zuge kommen. Mit diesen Annahmen könnte eine moderate Entwicklung der CO₂-Preise in den nächsten 10 Jahren so aussehen:

● 2024:    40 Euro/t (Festpreis, national, siehe nachstehender Hinweis)
● 2025:    50 Euro/t (Festpreis, national, siehe nachstehender Hinweis)
● 2026:    65 Euro/t (Preisdeckel, national)
● 2027:  100 Euro/t (Marktpreis, ETS II, Annahme)
● 2028:  105 Euro/t (Marktpreis, ETS II, Annahme)
● 2029:  110 Euro/t (Marktpreis, ETS II, Annahme)
● 2030:  115 Euro/t (Marktpreis, ETS II, Annahme)
● 2031:  120 Euro/t (Marktpreis, ETS II, Annahme)
● 2032:  125 Euro/t (Marktpreis, ETS II, Annahme)
● 2033:  130 Euro/t (Marktpreis, ETS II, Annahme)

Mit dieser Preisentwicklung würden sich 10-Jahres-CO₂-Kosten von 960 Euro/t_10a insgesamt (Mieter und Vermieter) ohne MwSt. ergeben (Bild 3).

Es gibt auch Experten­einschätzungen, wonach sich ab 2027 erst bei einem CO₂-Preis von 200 bis 300 Euro/t Verbraucherreaktionen einstellen, die mit der Minderung der CO₂-Zertifikate im ETS II Schritt halten. Mit einem Sprung im Jahr 2027 auf 200 Euro/t würden sich CO₂-Kosten von 1555 Euro/t_10a (Bild 4) und bei 300 Euro/t ab 2027 von 2255 Euro/t_10a (Bild 5) im Zeitfenster 2024 bis 2033 ergeben.

Es ist allerdings kaum plausibel, dass sich so hohe CO₂-Preise in ganz Europa auch bei einer Rückvergütung an die Verbraucher politisch durchhalten lassen. Es soll deshalb hier nur die moderate Entwicklung mit CO₂-Kosten von 960 Euro/t_10a insgesamt (Mieter und Vermieter) diskutiert werden. Die Bilder 4 und 5 sind am Ende des Artikels informativ aufgeführt.

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10-Jahres-CO₂-Kosten als Modernisierungsbudget

Betrachtet man wieder das 6-Familienhaus mit einem Erdgasverbrauch von 80 000 kWh_Hs/a und 510 m² Wohnfläche, ergibt sich aus der Zelle G12 ein Vermieteranteil an den 10-Jahres-CO₂-Kosten von 6631 Euro, also rund 35-mal mehr als für das Jahr 2023. Der Blick in die benachbarten Zellen für eine geringere Einstufung und / oder einen geringeren Verbrauch zeigt, dass mit der 10-Jahres-Brille durchaus wirtschaftliche Maßnahmen greifbar sind. Zudem könnte der Vermieter die Summe von abgerundet 6600 Euro als Eigenanteil bei einer Heizungsumstellung auf eine Heizungs-Wärmepumpe oder einen Pellet-Heizkessel sowie separate Wärmepumpen zur Trinkwassererwärmung einsetzen.

Für ein durchschnittliches 6-Familienhaus kann man Investitionskosten von 83 000 Euro für die Installation einer Luft/Wasser-Wärmepumpe inklusive einer Vergrößerung der Heizflächen sowie eine Wärmepumpe zur Trinkwassererwärmung ansetzen. Für die Erneuerung einer Gas-Heizung wären rund 18 000 Euro zu veranschlagen.

Nach der angekündigten BEG 2024 wäre die Installation der Wärmepumpe inklusive Umfeldmaßnahmen für Vermieter mit einem Fördersatz von 30 % bzw. 35 % förderbar. Die maximal förderfähigen Investitionskosten sollen für den Heizungsaustausch bei 30 000 Euro für ein Einfamilienhaus liegen. Bei Mehrparteienhäusern sollen die maximal förderfähigen Kosten 30 000 Euro für die erste Wohneinheit zuzüglich je Wohneinheit 10 000 Euro für die 2. bis 6. Wohneinheit und 3000 Euro ab der 7. Wohneinheit betragen.

Wird die BEG 2024 so realisiert, betragen die maximalen förderfähigen Kosten für das Beispiel (30 000 + 5 × 10 000) Euro = 80 000 Euro. Die Förderung würde dann mindestens 0,3 × 80 000 Euro = 24 000 Euro betragen (mit einem natürlichen Kältemittel für die Wärmepumpe wären es 28 000 Euro). Für den Vermieter würde das bedeuten, dass die Investitionskosten von 83 000 Euro auf 59 000 Euro sinken. Zieht man davon 18 000 Euro Sowiesokosten für die neue Gas-Heizung ab, verbleiben noch 41 000 Euro. Die mit dem Wechsel zur Wärmepumpe vermiedenen rund 6600 Euro CO₂-Kosten für den Vermieter würden die Investitionskosten um 16 % auf 34 400 Euro Mehrkosten gegenüber einer neuen Gas-Heizung verringern. Stand noch keine Erneuerung der Gas-Heizung an, wären nach Abzug der vermiedenen 6600 Euro CO₂-Kosten Investitionskosten von 52 400 Euro erforderlich.

Nimmt man wieder das 6-Familienhaus als Worst Performing Building (WPB) mit einem Verbrauch von 313,7 kWh_Hs/(m² ∙ a) und einem Gasverbrauch von 160 000 kWh_Hs/a an, kämen auf den Vermieter 10-Jahres-CO₂-Kosten von 31 333 Euro zu (Zelle L16, Bild 3) zu. Bei der Immobilie wäre mutmaßlich aber auch ein erheblicher Investitionsbedarf erforderlich, um sie energetisch auf einen zukunftsfähigen Stand zu bringen.

Beispiel für Effizienzmaßname und Mietersicht 

Bild 3a: Nimmt man wieder ein bestehendes Mehrfamilienhaus, aber jetzt mit 1020 m² Wohnfläche (12 Wohneinheiten à 85 m²), und einen typischen Gasverbrauch von 160 000 kWh_Hs/a für Raumheizung und Trinkwassererwärmung an, wird es mit einem brennwertbezogen spezifischen Gasverbrauch von 156,8 kWh/(m² ∙ a) in der Spalte G eingestuft. Dann muss der Vermieter bei einem moderaten Szenario für den CO₂-Preis im 10-Jahres-Zeitraum 2024 bis 2033 rund 13 300 Euro der CO₂-Kosten übernehmen.

Gelingt es dem Vermieter, durch eine oder mehrere Maßnahmen den Verbrauch auf 120 000 kWh_Hs/a für Raumheizung und Trinkwassererwärmung zu verringern (− 25 %), wird das Gebäude mit einem spezifischen Verbrauch von 117,6 kWh/(m² ∙ a) neu in die Spalte E mit 10-Jahres-CO₂-Kosten von 4973 Euro eingestuft. Die Differenz der 10-Jahres-CO₂-Kosten („Budget zur Modernisierung“) beträgt dann 13 262 – 4973 = 8289 Euro.

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An dem Beispiel kann man auch erkennen, wie problematisch die Stufensprünge im CO2KostAufG sind: Stellt sich tatsächlich nur eine Minderung auf einen Gasverbrauch von 124 000 kWh_Hs/a ein, wird das Gebäude in die Spalte F eingestuft. Die 10-Jahres-CO₂-Kosten lassen sich dann über die Zeile 9 zu 12,4 × 622 Euro = 7713 Euro berechnen. Das einsetzbare „Budget zur Modernisierung“ würde dann auf 5549 Euro sinken (2740 Euro weniger).

Die CO₂-Kosten haben natürlich auch eine Mietersicht. Angenommen, über die Effizienzmaßnahmen sinkt der Verbrauch wie geplant auf 120 000 kWh_Hs/a für Raumheizung und Trinkwassererwärmung. Beim Ursprungsverbrauch hatten die Mieter im 10-Jahres-Zeitraum 2024 bis 2033 zusammen CO₂-Kosten von 13 300 Euro / 0,4 × 0,6 = 19 950 Euro zu tragen. Nach den Effizienzmaßnahmen teilen sich die Mieter 4973 Euro / 0,2 × 0,8 = 19 892 Euro. In diesem Beispiel profitieren die Mieter also nur von den verringerten Energiekosten ohne CO₂-Bepreisung.

Anmerkungen und Schlussfolgerungen

Die CO₂-Kosten entstehen nur für den fossilen Anteil im Brennstoff. Unterliegt eine ab 2024 eingebaute Gas- oder Öl-Heizung dem im GEG 2024 vorgesehenen EE-Hochlauf und kann sich der Betreiber nicht auf eine andere Ausnahmeregelung berufen, müsste er künftig Brennstoffe mit einem Mindestanteil an flüssiger oder gasförmiger Biomasse bzw. Wasserstoff oder Wasserstoffderivaten einsetzen: Ab 2029 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 %. Für die oben betrachtete Periode von 2024 bis 2033 tritt damit nur ein kleiner Fehler auf.

Verwendet ein Vermieter seinen Anteil an den CO₂-Kosten für die Heizungswende, kann er damit bei einer 10-Jahres-Betrachtung schon bei einer moderaten Annahme für den CO₂-Preis die Investitionskosten in einem nennenswerten Umfang verringern.

In den Bildern 2 bis 5 können über Vielfache der Eingangswerte (Energieverbrauch) mit gleichem Multiplikator auch für beliebige Energieverbräuche die CO₂-Kosten des Vermieters ermittelt werden.

Beim Brennstoff Heizöl EL sind aufgrund seiner chemischen Zusammensetzung die für die CO₂-Bepreisung maßgeblichen verbrennungsbezogenen CO₂-Emissionen auf Heizwertebene 32,6 % höher als bei Erdgas. Die CO₂-Kosten sind deshalb bei gleichem Energiebezug entsprechend höher und zusätzlich werden die Gebäude mehrere Stufen schlechter eingeordnet. Dadurch sind die CO₂-Kosten für den Vermieter bei Heizöl deutlich höher als bei Erdgas. Bei einer Öl-Heizung steht damit ein höheres Budget für einen Heizungsaustausch zur Verfügung. Bei dem oben verwendeten 6-Famileinhaus-Beispiel würde bei einem äquivalenten Heizölverbrauch von 7266 l/a und 14,24 l/(m² ∙ a) eine Einstufung in die Spalte L mit einem Vermieteranteil von 60 % an den CO₂-Kosten erfolgen. Die 10-Jahres-CO₂-Kosten für den Vermieter würden dann mit 13 329 Euro doppelt so hoch wie bei der Gas-Heizung liegen. Der Handlungsdruck bei Öl-Heizungen ist also deutlich größer, aber auch das Potenzial für eine „gewinnbringende“ Umwidmung.

Die Betrachtung muss immer für ein einzelnes Gebäude erfolgen, weil die CO₂-Kostenaufteilung von Gebäudeeigenschaften und dem Betrieb des Gebäudes und der Witterung abhängt und von Jahr zu Jahr variieren kann. Eine Portfoliobetrachtung mit Gebäuden mit unterschiedlichen Heizenergieträgern und unterschiedlichen CO₂-Aufteilungsstufen würde zusätzliche Mechanismen und Vereinfachungen erfordern. ■
Quelle: CO2KostAufG, eigene Berechnungen / jv

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